Seit 2005 haben die Kommunen auch ein Vorkaufsrecht bei der Veräußerung von Unternehmen, Handwerksbetrieben und gewerblichen Pachtverträgen, wenn sie ein Gebiet, in dem lokale Geschäfte und Unternehmen geschützt werden sollen, abgegrenzt haben. Seit 2008 wird dieses Recht auf Grundstücke ausgedehnt, die Einzelhandelsgeschäfte mit einer Verkaufsfläche zwischen 300 und 1.000 qm beherbergen oder beherbergen sollen. Jeder Eigentümer, der über Grundstücke in einer Vorkaufszone verfügen möchte, muss eine Absichtserklärung abgeben, die Immobilie im Rathaus zu veräußern. Die Gemeinde hat dann zwei Monate Zeit, um den Eigentümer darüber zu informieren, ob sie die Immobilie zu den vom Verkäufer vorgeschlagenen Bedingungen erwerben möchte oder nicht. Sie kann diese Frist nutzen, um den Preis (im Falle eines Verkaufs) oder den Wert des Vermögenswerts (im Falle eines Umtauschs oder einer Beteiligung an eine Gesellschaft) auszuhandeln. Diese Entscheidung wird vom Gemeinderat getroffen, es sei denn, er hat diese Befugnis an den Bürgermeister (oder eine andere Person, die im französischen Stadtplanungsgesetz erwähnt wird , wie z. B. eine staatliche Grunderwerbsgesellschaft [établissement public foncier] oder eine zu diesem Zweck eingerichtete halböffentliche Gesellschaft usw. übertragen. Das Vorkaufsrecht kann für Grundstücke aller Art sowie für Einfamilienhäuser, Gebäude in Miteigentum und Wohnungen gelten.

Soll der Verkauf vorweggenommen werden, muss sich die Immobilie in einer Vorkaufszone befinden. Darüber hinaus muss der Zweck der vorgeschlagenen Maßnahme darin bestehen, ein Stadtentwicklungsprojekt im allgemeinen Interesse zu erleichtern. Andere Situationen, in denen Vorkaufsrechte zu beobachten sind, sind in Immobilienentwicklungen; Parteien, die den Investoren nahestehen, erhalten oft ein Vorkaufsrecht in Bezug auf neue Wohnungen oder Eigentumswohnungen innerhalb einer Bebauung. Nach englischem Recht besteht der gesetzliche Verzug darin, dass alle Aktionäre das Recht haben, ihren prozentualen Anteil an der Gesellschaft zu behalten (im Gegensatz zu einigen US-Bundesstaaten wie Delaware, in denen es keine gesetzliche Vorkaufskraft gibt), diese werden jedoch häufig nicht angewandt, da die gesetzlichen Bestimmungen nicht besonders flexibel sind. Wenn Sie über die Vorkaufserwägung nachdenken, müssen Sie über folgende Fragen nachdenken: Was löst die Verpflichtung des Grundstückseigentümers aus, die Immobilie dem Inhaber des Vorkaufsrechts anzubieten? Dies wird in der Regel durch die Definition des Begriffs “Entsorgung” bestimmt; Der Inhaber des Vorkaufsrechts sollte darauf achten, dass der Grundstückseigentümer eine Beseitigung nicht so strukturieren kann, dass die Auslösung des Vorkaufsrechts vermieden wird. Um dieses Risiko zu verringern, sollte ein pauschales Verbot aller Verfügungen der Immobilie oder eine erschöpfende Liste verbotener Transaktionen in die Vereinbarung aufgenommen werden. Sie können sich auch Gedanken darüber machen, wie eine Veräußerung eines Teils untergebracht werden kann oder ob das Vorkaufsrecht noch ausgelöst wird, wenn der Grundstückseigentümer beabsichtigt, eine Veräußerung nicht gegen Geld, z. B. als Geschenk oder als Grundstückstausch, zu tätigen. Der Grundstückseigentümer sollte sich darüber im Klaren sein, dass ein potenzieller Käufer davon abgehalten werden kann, in die Due Diligence auf dem Grundstück zu investieren, wenn er darüber informiert wird, dass eine andere Partei ein Vorkaufsrecht hat (was aus den Grundbuchunterlagen hervorgeht). Um hier Abhilfe zu schaffen, könnte der Grundstückseigentümer potenziellen Käufern einen Due Diligence-Bericht des Verkäufers vorlegen.

Bei der Ausarbeitung einer Vorkaufsvereinbarung müssen die Parteien klarstellen, wie und wann das Vorkaufsrecht entsteht und das Verfahren, das für das Geltendmachungsrecht zu befolgen ist. Der Inhaber des Vorkaufsrechts wird wahrscheinlich eine angemessene Frist beantragen, um das Angebot des Grundstückseigentümers zu prüfen und entweder anzunehmen oder abzulehnen. Dies muss gegen den potenziellen Nachteil für den Grundstückseigentümer abgewoken werden, wenn die Annahmefrist verlängert wird und die Immobilie Marktschwankungen ausgesetzt ist. Ein Vorkaufsrecht führt zu einem Vertragsverhältnis zwischen den Parteien. Entscheidet sich der Grundstückseigentümer gegen den Verkauf, kann das Vorkaufsrecht niemals ausgeübt werden. Um sicherzustellen, dass ein Vorkaufsrecht mehr als nur ein vages Versprechen ist, muss die Regelung ordnungsgemäß dokumentiert werden, und es ist unerlässlich, dass sie durch die Eintragung (mit einer Beschränkung) im Grundbuch geschützt ist.

 

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